Dès le 1er impayé de loyer et avant toute action tendant à demander la résiliation du bail, le propriétaire doit s'adresser :

• à la personne qui s'est portée caution pour le locataire, lorsqu'il en existe une,
• ou à Action Logement, si le locataire a souscrit la garantie Visale,
• ou à son assureur s'il a souscrit une assurance garantissant les impayés de loyer .

Si le locataire est bénéficiaire d'une aide au logement, le propriétaire a obligation de prévenir la Caf (ou la MSA) dans les meilleurs délais, afin qu'elle enclenche une procédure pour impayé.

La Caf (ou CMSA) considère qu'il y a impayé :

La procédure de résiliation dépend de la présence ou non dans le contrat de bail d'une clause résolutoire. Il doit s'agir d'une clause prévoyant que le bail sera résilié automatiquement en cas de non-paiement du loyer et des charges aux échéances convenues. En pratique, cette clause existe dans la plupart des contrats de location.

Si le bail ne contient pas de clause résolutoire, on parle alors de résiliation judiciaire.

Intervention d'un huissier

La procédure d'expulsion doit être mise en œuvre par un huissier. L'huissier peut annoncer préalablement sa visite, mais ce n'est pas obligatoire. L'huissier doit se présenter au logement les jours ouvrables entre 6 heures et 21 heures.

Selon que le locataire est présent ou non

Le jour de l'expulsion :

• si le locataire refuse d'ouvrir la porte : l'huissier dresse un procès-verbal de tentative d'expulsion qui relate son échec et fait appel à une autorité de police,
• si le locataire est absent : l'huissier ne peut pénétrer dans le logement que s'il est accompagné d'une autorité de police et d'un serrurier. L'huissier dresse ensuite un procès-verbal d'expulsion. Il informe le locataire par une affiche placardée sur la porte par laquelle il lui signifie qu'il ne peut plus pénétrer dans le logement,
• si le locataire n'émet aucune protestation pour quitter les lieux : l'huissier dresse un procès-verbal dans lequel il procède à l'inventaire des meubles.

Si des meubles ont été laissés

Si des biens ont été laissés sur place ou déposés par l'huissier dans un local approprié, le procès-verbal d'expulsion doit obligatoirement contenir :

• l'inventaire de ces biens, avec l'indication qu'ils paraissent avoir ou non une valeur marchande,
• la mention du lieu et les conditions d'accès au local où ils ont été déposés,
• l'obligation pour la personne expulsée, en caractères très apparents, d'avoir à retirer ses biens dans le délai de 2 mois non renouvelable à partir de la remise ou de la signification du procès-verbal. Les bien non retirés sont vendus aux enchères publiques dans le cas où l'inventaire indique qu'ils paraissent avoir une valeur marchande. Sinon, les biens sont considérés comme abandonnés sauf les papiers et documents personnels qui sont placés sous enveloppe scellée et conservés pendant 2 ans par l'huissier,
• la mention de la possibilité, pour la personne expulsée, de contester l'absence de valeur marchande des biens dans le délai d'1 mois à partir de la remise ou de la signification du procès-verbal,
• l'indication du juge territorialement compétent pour connaître de la contestation,
• et la reproduction des articles R. 121-6 à R. 121-10 , R 442-2 et R 442-3 du code des procédures civiles d'exécution.

Le propriétaire ne peut pas prendre l'initiative de pénétrer dans le logement avant l'intervention d'un huissier, faire changer la serrure et toucher aux meubles, sous peine de poursuites pour violation de domicile.

Expulsion interdite durant la "trêve hivernale"

Aucune expulsion locative ne peut avoir lieu durant la période dite de trêve hivernale. Cette période va généralement du 1er novembre au 31 mars (inclus) de l'année suivante.

Mais la trêve hivernale ne s'applique pas lorsque l'expulsion est assortie d'un relogement correspondant aux besoins du locataire (le nombre de pièces doit correspondre au nombre d'occupants).

Durant la trêve hivernale, un propriétaire a le droit d'engager une procédure d'expulsion en saisissant le juge du fond du tribunal judiciaire ou le juge en référé (procédure d'urgence). Si le juge ordonne l'expulsion, alors elle sera effective dès la fin de la trêve hivernale.